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保障房开工碰上三道坎

2019/08/20 来源:海东信息港

导读

5年 600万套,中国有史以来规模的公共品投资计划正在破冰。仅以每套50平米、每平米 000元的建筑成本计算,从中央到地方乃至民间就至少

  5年 600万套,中国有史以来规模的公共品投资计划正在破冰。仅以每套50平米、每平米 000元的建筑成本计算,从中央到地方乃至民间就至少要投入近5.4万亿的资金,超过2008年的4万亿投资。保障房已经不单单是一个代表民生的符号,更成为控制通胀政策下保持中国未来五年经济增速的一个重要砝码,也考验着政府、企业和市场在这场持久战役中的创新与平衡能力。

  本报特派深入保障房建设一线,厘清症结、寻访通途。 ——编者

  时至年中,1000万套的保障房开工建设进入密集开工期。11月底100%开工的任务能否完成,第三季度成为关键的时期。

  本报获悉,从6月份开始,全国各个省区都先后召开保障性安居工程建设工作会议,部署的冲刺。而效果也立竿见影,6月尚未结束,不少地区保障房开工率就开始陡然提升。对于11月底1000万套保障房能否全部开工,各地多是乐观的回答。

  但如果提及1000万套保障房何时竣工,情况恐怕不容乐观。如2010年一样,资金、土地的双重难题依旧困扰着许多地方政府,甚至有恶化的迹象,拆迁难以及各类成本的增加,也使得许多地方政府的努力再遭挑战。

  “根本拆不动!”

  6月一天,长沙市下发关于贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知,通知中明确提出对经申请审批符合住房保障条件的被征收人,应当优先提供经济适用房、廉租房等保障性房源或者相关货币补贴。

  城市拆迁和住房保障,这两个本属不同范畴的事狭路相逢。优先给予被征收人住房保障,成为地方政府在遇到拆迁困境时,不得不做出的让步。

  今年1月21日,国务院签发《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《条例》)。在对城市居民物业权作出切实保障的同时,《条例》将被拆迁居民的心理预期一下子推高起来,部分地方政府随即陷入拆迁补偿要价太高和不断延后拆迁日期的窘境。

  6月初,住建部检查组抵达浙江宁波检查某处公积金经济适用房试点项目时,便发现已在去年10月申报的项目至今尚未能解决拆迁纠纷,无法满足贷款发放条件。

  东部如此,西部也无不例外。在兰州市这个发展空间有限,不得不集中于市区开发的城市而言,因拆迁而导致的保障房建设滞缓尤为明显。“拆迁补偿费根本没法谈拢。”兰州市房改办副主任陈海清表示,拆迁已成为阻碍兰州保障房建设的头号难题。

  “根本拆不动。”兰州市城市发展投资公司的一位负责人告诉,他所在的公司今年新领到了8500多套保障房的建设任务,但大都因拆迁问题进度缓慢。

  “拆迁户开口要 万元每平米的补偿,但周边商品房的价格也不到1万块钱,而且他们所居住的老旧平房,市场估值也不会超过5000块。”该负责人介绍,极端的例子中,拆迁户要价跟政府报价之间,相差了十倍之多。

  关键还不是价格分歧,而是对《条例》的解读和执行。《条例》规定在无法达成拆迁补偿协议时,政府可以向法院申请强制执行,但目前运用这点来加快拆迁进度的城市并不多,原因是地方法院的配套还未跟上,毕竟全国像长沙一样出台了地方性配套细则的城市少之又少。

  成本上涨该咋办

  在对河南、河北等几个省份进行保障房调研之后,华创证券分析师华中炜表示,今年1000万的建设目标资金缺口并不是太大,只是在一些市县财政比较弱的地方存在较大的压力。”

  “需要政府财政补贴的只有廉租房和公租房。”华中炜称,经济适用房和限价房都有资金回笼机制,不需政府投入,而棚户区改造,甚至有政府盈利的可能。

  对于东部一些财政富裕的城市而言,廉租房和公租房的那部分财政资金投入不是太大的问题。“我们一年土地出让金收益就有 00多个亿,提取10%,两三年的功夫就把钱凑够了。”南京市财政局的一位负责人曾在财政系统一次内部交流上非常自信地回答。

  而即便像兰州这样的财政紧张的西部城市,也通过去年一年的实践,找到了财政资金不足的解决办法——出让共有产权。

  在兰州市,符合条件的市民可按1520元/平方米的条件购买廉租房。“今年我们计划通过这种方式回收约 .5亿的资金。”兰州市财政局副局长鲁福有称,加上土地出让金等投资,今年约可以投资4.9亿元。“兰州市廉租房的总投资约为19.6亿,到2010年已经投了9.22亿。”鲁福有告诉,剩下的10个亿,兰州计划在未来两年逐步解决。“刚好跟工期吻合。”

  住建部似乎已默认这一出售共有产权的变通。“住建部来我们这里检查了好多次,没做任何表态。不支持,也不反对。”鲁福有称。

  事情从此无忧了吗?恐怕不是。

  “廉租房建设计划大多是在2008、年2009年制订的。”兰州市一位政府人士称,当时预估的投资成本是每平方米2400元。“现在早就突破了。”在的统计中,每平方米的投资成本已经高达 500元,涨幅超过40%,而这可能导致总的投资增加八九个亿。

  同样的成本上涨在距离兰州不远的西宁也存在,由于建材价格、劳务费用等的提高,当地保障房的实际造价已突破2000元每平方米,但初,该地的廉租房几乎都是以每平方米1 00元的建安成本为参考的。

  面对陡升的成本,西宁、兰州这样的西部城市显着无计可施,在连出售廉租房共有产权这样擦边球都打出来后,已无更好的办法。“我们正在向省里打报告,希望能得到更多的省级和中央财政的支持。”鲁福有称。

  如果没了土地财政

  更大的挑战来自于保障房建设对商品房市场挤压带来的连锁反应。

  “土地财政和保障房大规模建设可能对地方财政形成恶性循环的怪圈!”在刚刚发表的保障房资金报告里,经济学家赵晓这样预警,二、三线城市的基础设施建设仍是拉动地方经济的发动机。保障房建设规模越大,完善基础设计建设的资金缺口越大,对土地财政的依赖也越大。而保障房投放市场的数量越大,对住宅市场的冲击也越大,这使得土地出让的溢价率越来越低!

  “我们不是土地财政。”鲁福有显然认为这样的状况在兰州不会出现,至少需要政府财政补贴的廉租房建设中不会出现。“我们一年的土地纯收益也不过四五个亿,但可支配的一般财政收入却有80个亿。”具体在廉租房建设上,土地出让金收益的总贡献也不过两三个亿,相比19.6亿的计划投资也是少之又少。

  不过,商品房市场的萎缩却可能给兰州市的公租房建设带来影响。按照计划,今年兰州市公租房建设任务总共是2000套,其中绝大部分是以在新建商品房中配建的方式去实现。按照国土资源部“公租房面积以40平方米为主”的要求,这大约需要8万平方米的建筑面积。

  而根据陈海清的介绍,兰州市一年的商品房销售面积是200多万平方米,而兰州市则已要求新建商品房开发项目,无偿配建10%的保障性住房,按照这一数字,可以配建约20万平方米的保障房,但现有的公租房配建,几乎已经占到了一半。

  “2012年我们肯定要加大公租房的建设力度。”尽管尚未制定未来建设计划,但鲁福有这样认为,他还希望,公租房的建设尽量以配建进行,而不要动用政府财政。

  不过,商品房市场的走低可能会影响到这一计划的执行。根据兰州市统计局公布的2011年季度统计数字,商品房销售面积与销售额呈现双下降。一季度,全市销售商品房25.71万平方米,比上年同期下降17.25%。“已经配建了1000多套。”在谈及今年兰州市公租房的进展时,陈海清这样称。而商品房市场萎缩的影响更多可能在2012年显露。“2012年约计有1500多万套保障房项目在建,资金需求明显大于今年。”在自己的调研报告里,华中炜也这样写道,“为了保证 600万套保障房建设目标的持续性,预计下一阶段在保障房的建设与资金安排上需要进一步的细化政策予以落实。”

  发改委对保障房融资的放宽,及社保资金的介入或许就是政策层面的一些准备。2011年1000万套保障房的全部开工或许已经安排到位,但何时全部竣工,则依旧是一个问题。

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